Valeurs immobilières : Autant en emporte le vent

De nombreuses études ont examiné la question et une recherche rapide révèle des réponses diamétralement opposées. Donc, avant d’examiner les études, faisons preuve d’un peu de bon sens. Imaginez plusieurs éoliennes massives construites à l’intérieur, par exemple. 500-1500m de votre propriété. Vous pouvez non seulement entendre le son « wooshing » des lames 24h / 7 et 480j / <>, mais parfois cela ressemble à un jet planant au-dessus de votre maison. La nuit, votre horizon passe d’un champ de turbines massives à une vue de lumières clignotantes sans cesse. De plus, vous pouvez parfois sentir les vibrations des turbines massives et même entendre un grondement bas. Vous pouvez même éprouver d’autres symptômes tels que nausées, étourdissements, insomnie et autres effets néfastes qui ont maintenant été identifiés dans plus de <> études et reconnus par un tribunal.¹

Maintenant, pensez-vous que quelqu’un d’autre aimerait acheter votre propriété alors qu’il se tient dans votre cuisine avec l’agent immobilier et écoute la même chose qui vous a rendu fou?

Il n’y a rien d’hypothétique dans ce scénario. Il a été vécu à maintes reprises par des milliers de personnes au Canada et à l’étranger qui ont raconté leurs histoires larmoyantes après que leur campagne paisible ait été envahie par les parcs éoliens. Beaucoup ont carrément déclaré que non seulement la valeur de leur propriété a chuté, mais certains disent que leurs maisons sont pratiquement invendables (voir le documentaire Down Wind).

La CBC a documenté des dizaines de familles qui ont découvert que la valeur de leurs propriétés non seulement diminuait, mais aussi que certaines qui sont incapables de vendre et qui ont même abandonné leur maison en raison de préoccupations concernant leur santé par les turbines à proximité.1er octobre 2011, « L’énergie éolienne de l’Ontario fait baisser la valeur des propriétés », cbc.ca

Alors que certaines études affirment qu’il y a un effet négligeable sur la valeur des propriétés, plusieurs études financées indépendamment ont généralement constaté le contraire : la valeur des logements et des terrains se déprécie, parfois de façon drastique.

Les études financées par l’industrie éolienne et le gouvernement ont trouvé peu ou pas de preuves d’un impact. Cependant, des études indépendantes ont trouvé un impact significatif en utilisant une variété de méthodes d’évaluation allant de l’analyse des ventes appariées à l’analyse multi-régression.11 juin 2020; « Analyse d’impact du parc éolien de Niyol sur les valeurs des terres résidentielles et agricoles rurales environnantes dans le comté de Logan au Colorado »; étudier

« A Spatial Hedonic Analysis of the Effects of Wind Energy Facilities on Surrounding Property Values in the United States »² par Lawrence Berkeley National Laboratory est presque une référence de l’industrie éolienne utilisée pour renforcer l’affirmation selon laquelle les turbines massives autour de votre superficie ou de votre ferme ne changeront rien. Cependant, le conseiller en évaluation immobilière Michael McCann a trouvé plusieurs failles dans l’étude. Parmi eux :

• Les zones géographiques les plus peuplées d’éoliennes n’ont pas été incluses dans l’étude
• Seulement environ deux pour cent des ventes étudiées concernaient des propriétés situées à un mille ou moins des turbines.
• Les auteurs ont également utilisé un mélange de données de ventes antérieures et d’évaluation fiscale locale pour établir une base de référence pour les valeurs des maisons avant la turbine, ce qui introduit toute une gamme de clés de singe possibles: les évaluateurs ne font pas toujours les choses correctement, et les gens vendent à découvert ou surpaient pour les maisons pour une série de raisons personnelles et subjectives.³

Dans un témoignage écrit au comté d’Adams dans l’Illinois, les propres recherches de McCann ont conclu:

Les données sur les ventes immobilières révèlent généralement une fourchette de 25 % à environ 40 % de perte de valeur, certains cas de perte totale mesurée par l’abandon et la démolition de maisons, certains rachetés par des promoteurs d’énergie éolienne et d’autres présentant une perte presque complète de négociabilité.8 juin 2010; docs.wind-watch.org/McCann-Setbacks-property-values.pdf

Ses conclusions concordent avec celles d’autres évaluateurs :

• Étude de 2012 de la Société d’évaluation foncière des municipalités sur les impacts des éoliennes sur les évaluations foncières résidentielles – Wayne Gulden
• Étude de cas : Diminution de la valeur – Analyse des éoliennes – Lansink Appraisals and Consulting
• Étude de cas : Diminution/variation du prix – Melancthon et Clear Creek; Analyses d’éoliennes, Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM); Changements de valeur actuels – Lansink Appraisals and Consulting
• Objet : Reculs des éoliennes – Mike McCann
• Impact des éoliennes sur la valeur marchande des terres rurales du Texas – Derry Gardner
• Éoliennes et valeur immobilière – Kurt Kielisch
• Extraits du rapport final du Comité du moratoire sur les éoliennes du canton de Lincoln – Elise Bittner-Mackin

De manière quelque peu surprenante dans l’étude de Berkeley, l’inclusion de propriétés jusqu’à 10 miles des sites d’éoliennes – ce qui, dans de nombreux cas, est non seulement hors de portée de voix, mais même de visibilité. Cependant, des études indépendantes plus récentes ont révélé que la taille d’une éolienne et les distances plus rapprochées sont l’endroit où les impacts réels sur la valeur des propriétés se font sentir.

Nos résultats suggèrent que l’ouverture d’une éolienne diminue les prix des maisons locales de 1,8%. L’impact des turbines ne dépasse pas 2250m… Pour une turbine de plus de 150 m, nous constatons que l’effet est en moyenne de -5,4%. La zone d’impact est d’environ 2 km.« Éoliennes, parcs solaires et prix des logements », août 2021, Science Direct

La Chambre immobilière de Brampton, en Ontario, a constaté des répercussions beaucoup plus importantes. En moyenne, de 2007 à 2010, les propriétés adjacentes aux éoliennes se sont vendues entre 20 et 40 % de moins que les propriétés comparables qui étaient hors de vue des éoliennes.⁴ La même histoire s’est répétée dans d’autres pays :

J’ai des agents qui ont fait venir des acheteurs, et ils m’ont demandé pourquoi ils avaient dit « non », et deux d’entre eux ont en fait indiqué par écrit que c’était à cause du parc éolien.Robert Keough, Spring Mountain, Australie; 10 juillet 2015; L’Inverell Times

Une étude de l’Institut de recherche économique RWI Leibniz, basé en Allemagne, montre que les éoliennes peuvent entraîner une baisse des prix des maisons unifamiliales à proximité immédiate.

La valeur d’une maison unifamiliale diminue en moyenne de 7% lorsqu’une éolienne commence à fonctionner à moins de 1 kilomètre de la propriété… La valeur des maisons plus anciennes dans les zones rurales a chuté jusqu’à 23%. [Nb. L’effet disparaît à une distance de 8 à 9 kilomètres]« Wind turbines hurt property prices, study finds », 21 janvier 2019 ; Fil d’énergie propre

Le Centre de recherche sur l’énergie a mené une étude sur la valeur des propriétés. Leur conclusion :

En nous concentrant sur les effets de proximité et de visibilité causés par les sites de parcs éoliens, nous constatons que la proximité, mesurée par la distance inverse à l’éolienne la plus proche, entraîne en effet des impacts négatifs importants sur la valeur des propriétés environnantes.Rev. Mars 2013, Sunak et Madlener, ideas.repec.org

Une deuxième étude réalisée par les mêmes auteurs a conclu :

… Le prix demandé pour les propriétés dont la vue a été fortement affectée par la construction d’éoliennes a diminué d’environ 9 à 14%. En revanche, les propriétés ayant une vue mineure ou marginale sur les éoliennes n’ont connu aucune dévaluation.« Local impacts of wind farms on property values: A spatial difference-in-differences analysis », mars 2016, Energy Economics

Dans l’étude de Stephen Gibbons « Autant en emporte le vent : Valoriser les impacts visuels des éoliennes à travers les prix des maisons », il a examiné…

… les endroits proches des parcs éoliens qui sont devenus visibles dans le passé, ou où ils deviendront opérationnels à l’avenir et les endroits proches des sites de parcs éoliens mais où les éoliennes sont cachées par le terrain. Toutes ces comparaisons suggèrent que la visibilité des parcs éoliens réduit les prix des maisons locales et que les coûts environnementaux visuels implicites sont substantiels.Vol. 72, juillet 2015, Science Direct

Une étude indépendante du Wisconsin réalisée par Appraisal Group One a révélé ce qui suit :

a) dans tous les cas, dans le cas d’une propriété résidentielle de 1 à 5 acres, qu’elle soit vacante ou améliorée, il y aura une incidence négative sur la valeur de la propriété;b) avec des propriétés de 1 à 5 acres, l’impact négatif sur la valeur de la propriété à proximité a varié de −39% à −43%;c) avec des propriétés de 1 à 5 acres, l’impact négatif sur la valeur des propriétés à proximité variait de −33% à −36%;(d) avec des propriétés de 1 à 5 acres, l’impact négatif sur la valeur des propriétés à proximité variait de −24 % à −29 %« Wind Turbine Impact Study », 9 septembre 2009; docs.wind-watch.org

D’autres études ont montré que la perception du public peut jouer un rôle dans la valeur des propriétés.⁵ Et évidemment, si vous pensez que les éoliennes sont une monstruosité visuelle – ou une chose de beauté – cela affectera votre décision d’achat. Il convient également de noter que les éoliennes ne font que grossir depuis que plusieurs de ces études ont été menées.

Considérations

Chaque fois que les banques évaluent la valeur de votre propriété, elles prennent toujours en considération d’autres propriétés dans la région. Lorsqu’il s’agit de fermes ou de superficies, la valeur d’une propriété est déterminée, en partie, par la valeur des propriétés parfois à plusieurs dizaines de kilomètres de votre emplacement, selon la densité de la population et la similitude des autres propriétés. Même si vous n’êtes pas près d’une éolienne, vous pouvez toujours ressentir les effets de la dépréciation de la valeur de la propriété lorsque vient le temps de votre propre évaluation dans la même région.

Enfin, même si un projet d’éolienne proposé n’est peut-être pas près de chez vous maintenant, il se peut qu’il ne le reste pas.⁶ La plupart des projets d’énergie éolienne, une fois établis, peuvent plus que tripler de taille sur de grandes distances. Les voisins qui pensaient avoir esquivé une balle se retrouvent soudainement entourés d’éoliennes, et il y a peu ou rien à faire à ce sujet.Il est temps d’arrêter les projets d’éoliennes avant qu’ils n’enfoncent les pieux dans le sol, ce qui changera à jamais le paysage et la valeur de la terre qui les entoure.

Traduction automatique

Source : Valeurs immobilières : Autant en emporte le vent – WIND CONCERNS

Notes

1. cf. Éoliennes et santé : les études[]
2. 2013 à l’aide des données de 2009; voir ici[]
3. voir: « The Impact of Wind Power Projects on Residential Property Values in the United States: A Multi-Site Hedonic Analysis »; aussi: « Concernant l’étude de Ben Hoen sur la valeur des propriétés résidentielles »; et ici[]
4. cf. cbc.ca[]
5. cf. « ONTARIO : Les éoliennes peuvent avoir un effet négatif sur la valeur des propriétés, dit un professeur », 11 janvier 2019; baytoday.ca[]
6. voir Comment le savez-vous?[]